“南宁新版房产合同启用后公积金如何贷？“二套二次”怎么认定？”

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南宁楼市人气逐渐回升，相关部门解读住房公积金贷款新政。

将商品房的装修价格纳入购房款中进行贷款认定

南宁市从2月28日起启用新版《南宁市商品房买卖合同(预售)》(以下简称新版合同)，对住房公积金贷款的审核有何影响？ 住房贷款实施新政“双重二次”的具体复印件怎么执行？ 随着再生产的全面推进，最近记者的访问表明，南宁大厦销售处的人气逐渐回升。 对比前几天南宁市公布的一点公积金新政和热点问题，南宁住房公积金管理中心相关负责人解读。

新合同

商品房的装饰装修价格包括在购房款合计中。

“南宁市今年2月28日开始签订新版合同后，对住房公积金贷款的审批产生了什么影响？ ”。 市民王先生3月初在凤岭北云景路购买商品房，想申请住房公积金贷款，特地咨询了南宁住房公积金管理中心。

●解读: 新版合同中，将商品房装修价格纳入购房总价款。 因此，购房人向管理中心申请住房公积金贷款，以预售商品房(含装饰装修)的全部价款作为购房总额及抵押价值的认定标准。

待定收款

降低缴纳基数月收入按前基数认定

市民梁在南宁市的一家大型餐饮公司工作。 受疫情影响，企业必须采取只发放基本工资的措施，向南宁住房公积金管理中心申请拖欠公积金。 梁先生说:“我们企业受疫情影响，申请办理了拖欠、降低住房公积金的手续。 如果我要买房子，贷款会受到什么影响？ ”。

●解读: 为了对比这种情况，需要两种情况。 第一，拖欠公司员工，正常缴纳住房公积金，可以正常申请住房公积金贷款，符合贷款发放条件的，可以正常发放贷款。

二是企业聘用降低缴纳基数的公司员工，在计算其还款能力时，月收入认定可以按办理降基前的缴纳基数进行认定。 工作人员申请贷款时，如有这种情况，应当及时向贷款受理单位证明情况。

商转公贷

贷款差额资金必须由申请人通过自筹支付

今年1月，南宁市出台公积金新政，如果想缴存职工将商业贷款转为公积金贷款，则无需集资偿还商业贷款，通过办理第二顺序的抵押登记手续，将公积金贷款资金转入商业贷款账户，结算商业贷款 这项新政受到许多存款员工的欢迎，那么，在办理商转公序抵押业务时必须注意什么呢

●解读: 收留员工必须注意这三个问题:第一，贷款差额资金需要通过自筹支付。 贷款差额资金是指管理中心贷款核准额与结算商贷款所需资金之间存在差额的部分，包括但不限于商转公贷款核准额与原商业贷款剩余本金余额的差额、结算原商业贷款的支付利息以及违约金、合同变更手续费等费用。

第二，借款申请人应当根据委托银行的通知，积极协助办理商贷结算手续。 差额资金事先做好充分准备，约定时间补足差额资金后，可以后续发放公积金贷款。

第三，关注可能与本商业贷款相关的债务。 由于部分住房贷款一般附带车位贷款和精装贷款等其他非住房性贷款，因此这部分贷款、因办理商的公序抵押业务而产生的提前还款违约金等不属于公积金贷款可以转换的范畴。 这还需要借款申请人自行集资结算。

据介绍，目前，建设银行、农业银行、交通银行3个承包商承担公共顺位抵押业务，在这3家银行办理商业贷款的职工可以通过顺位抵押的方法将商业贷款余额转为住房公积金贷款。 如果员工的商业住房贷款是其他银行发放的，可以按原模式办理普通商业贷款。

“双重二次”

贷款认定标准为员工家庭单位

今年2月底，南宁调整住房公积金贷款相关政策，确定职工和个人家庭是购买第二套住房还是第二次申请住房公积金贷款，住房首付比例不得低于40%。 “怎样才能说‘双重二次’？ 具体的复印件是什么？ ”。 市民威先生婚前有住房，婚后和丈夫购买工作场所的房间，对于新政中提到的“双重二次”的概念还不太清楚。

●解读: 首先，“双重二次”的认定标准是职工家庭单位:如果职工单身，只看个人名义的住房贷款数和贷款次数；如果职工已婚，则按职工及其配偶名义的住房贷款数和贷款次数计算。 其次，套数按南宁行政区域范围内住房套数计算，贷款次数按申请人及其配偶全国范围内住房公积金贷款次数计算。

借款人首次申请住房公积金贷款购房，在南宁行政区域范围内(含五县)，存在以下情况:1.家庭无住房的，按照最初的贷款政策。 2、家庭已登记一套住房( 120㎡以下)的，重新购买的住房属于第二套住房贷款的范畴。 3、其家庭已登记2套以上住房的，不能申请贷款。

如果韦先生已经利用公积金贷款结算过一次，申请第二次公积金贷款。 结合其家庭住房情况，有以下几种情况:1.申请贷款时如果没有住房，可能会二次申请住房公积金贷款。 2 .登记的住房只有一套( 120㎡以下)，通过两次两套贷款执行相关政策。 3、其家庭已登记2套以上住房的，不能申请贷款。

危险改房贷款

购买危险改房不受面积限制

比较了南宁市有点危险的改房贷款面积和对住房复盖数的要求应该如何界定，南宁住房公积金管理中心相关负责人也作了说明。

(一)面积不限:购买危险改建房的工作人员(包括是否还在建设住房)不限面积。 例如，韦先生已经拥有130m2的房子，但还可以购买150m2的危机改建项目的住宅，申请第二套房的贷款。

(2)案例数量不限:购买危险改建的住宅不限于案例数量。 也就是说，建造住宅不限于住宅壳体数量和面积。 如果有两套以上的住房，没有申请过公积金贷款，或者只采用过一次公积金贷款，并且已经结清，也可以再次申请。

例如，韦先生购买住房后已经有3套住房，但没有采用过公积金贷款，可以通过2套政策申请。 如果已经采用了两次住房公积金，在任何情况下都不能重新申请。 (记者凌剑伊)

(作者:凌剑伊)