“广西物业管理新规明年施行 小区治理将有法可依”

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小区管理难，业主大会运行难，物业经营行为不规范，公共收益金谁来监管，业主和物管纠纷有投诉和举报渠道吗？ 今后，这些问题将会得到比较有效的处理。

7月24日，自治区第十三届人大常委会第十七次会议通过的《广西壮族自治区物业管理条例》(以下简称《条例》)将于2021年1月1日施行。 《条例》确定由小区管理政府负责，降低业主大会设立门槛，听取民意建立物业管理纠纷投诉机制，还属于广大业主利益确定公共利益受政府监管等，用法治手段广泛的业主、物业企业、业主

现象1不动产管理的不规范投诉很多

破解:加强纳入政府治理体系的监督管理

在立法调查和公众征求意见的呼声中，投诉最多的是物业管理不到位。 许多小区实际面临的问题更加严重。 家凤岭北小区业主任女坦言，小区的事情看起来都是小纠纷，应该“不大”，但没能解决这些矛盾，日积月累带来的结果是小区管理不规范、环境卫生堪忧、治安无保障。 一位市民表示政府和相关部门希望进一步加强监管，从立法层面改善这一现状。

因此，立法需要增加“政府责任”的规定。 《条例》确定了政府将物业管理纳入本级现代服务业快速发展规划、城乡建设和社区管理体系，建立物业管理资金投入、评估激励和综合协调机制，部署、推进和协调本辖区物业管理各工作人员。

现象2业主大会设立的门槛很高

破解: 10位以上的业主可以联名申请

以前，园区设立业主大会，一般面临一个课题，花费了很多人力，收集并交付了专有部门20%以上的业主联名。 以进入4000人的小区为例，收集20%以上业主的联名实际上并不容易，由于有这样的门槛，很多业主大会在前期的准备中死亡的情况很多。

借鉴其他省份的立法经验，征求若干意见，撰写考核后，最终确定《条例》由10位以上业主联名，可以向房地产所在地街道办事处或乡镇人民政府提出设立业主大会的申请。 有利于业主申请设立业主大会，《条例》增加了“交付聘用专有部分业主数量达到物业管理区域内业主数量的三分之二以上”“首次房屋交付聘用满2年”等条件，只有符合其中一个条件，才能申请设立业主大会

现象3投票选举的详细情况没有规范

破解:主管部门开发建设电子投票系统

业主大会的设立还涉及投票、选举、决定等问题。 虽然现行条例对业主大会的投票程序和效率没有规定，但在现实操作中，这些环节存在难点，各种细节都缺乏确定规范。

在立法调查和公开征求意见的过程中，由市民和专家提出。 对于投票和投票环节，政府必须利用新闻技术开发电子投票系统。 因此，《条例》决定由业主大会会议采用电子投票方法进行表决。 值得注意的是，这种电子投票方法不应由“民间设定”，而应由政府住房和城乡建设主管部门建立的物业管理公共事务电子投票系统进行。

现象4业委会成员中存在以权利要求私行的

破解:六种情况之一是不得成为行业委员会成员

一般来说，要成立业主大会，小区业主通常会选择平时热心公共事务的业主来主导。 实际上，作为业主委员，不仅需要温暖的心，还需要时间参加小区业主大会的日常管理。 而且，一些业委会委员当选后，滥用职权，谋取私利，损害业主利益，也带来了负面影响，影响了小区各方面的事务管理。

为了保证业委会成员的任职更有效率，这次立法对业委会成员资格重新设定了确定要求。 例如业主委员会委员必须是本物业管理区域内的业主，具有一定的组织能力和必要的工作时间，热心公益事业，责任感强，公正廉洁等。

另外，确定业主基本上只在一个物业管理区域内担任业主委员会委员，处罚尚未执行或者处于缓刑、假释考验期的，被列为失信被执行人等六种情形之一的，不得担任业委会委员。 此外，还赋予了业主大会更大的权利“业主大会可以决定依法不得担任业主委员会委员的其他情况”。

现象5公共收入收支科目不明确

破解:交给银行专家接受政府监管

目前，许多小区在公共利益资金管理方面缺乏规范，最普遍的问题是许多业主不知道小区公共利益中“有它们”，这些利润所得“谁使用、如何管理”是不明确的账目。

在保护业主利益、借鉴地方立法经验的基础上，《条例》将公共利益存入银行专家，接受政府监管，接受业主监督，业主有权查询与公共利益相关的收支明细、合同、协议等资料。 对业主大会成立前的公共利益，统一存入设立的专业账户，业主大会成立后转入业主大会制定的账户。 另外，《条例》规定每季度核对公共利益账户，在小区显著位置公示存款情况等。 必要时，业主大会可以审计公共利益，审计费用在公共利益中列支。

现象6投诉渠道不完善的应对措施不及时

破解:建立物业管理纠纷投诉举报机制

业主退房后，对发生的小纠纷投诉无门，或向一个部门投诉无门。 这种情况并不少见。 特别是在小区还没有成立业主大会的情况下，我感到困惑和烦恼。 在征求意见的过程中，某小区的居民可以设立房地产电话以外的投诉渠道吗？ 如果发生纠纷，能及时反馈新闻处理问题吗？

目前立法部门采纳了大众的建议，增加了关于物业服务纠纷解决机制的复印件。 例如，《条例》确定街道办事处、乡镇人民政府应当建立健全物业管理纠纷投诉、举报解决机制，部署或者明确专业(兼)工作人员，及时调解纠纷，解决相关投诉和举报。 基层人民调解委员会应当依法及时受理和调解物业管理纠纷。

■相关链接不能担任业委会委员的6种情况

●刑罚尚未执行，或者处于缓刑、假释考验期间的。

●被列为失信被执行人。

●本人、配偶及直系亲属为本物业管理区域内提供服务的物业服务者的出资人。

●本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域内提供服务的物业服务者任职。

●有房屋承重结构的破坏、违法建设、房屋外观的破坏、不动产采用性质的擅自变更等，未作修改。

●业主大会依法决定不得担任业主委员会委员的其他情形。 (记者彭媛媛)

(作者:彭媛媛)