“房企去杠杆势在必行”

去杠杆，对房企来说，是一个好的“试金石”，也是优质快速发展的必由之路。 对住宅企业来说，“晚时代”的房地产领域仍然有广阔的天地，很有价值。 如果能真正处理这个时代的痛点，终究会得到市场的认同。

日前，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立银领域金融机构房地产贷款集中度管理制度，逐步设定房地产贷款余额占用上限和个人住房贷款余额占用上限。 有市场的人认为，贷款规模受到限制对房企利空、房企未来经营有很大担忧。

“住房不炒”定位确定后，有关部门将继续规范住房企业融资行为，化解房地产行业的金融风险。 从防范系统性风险的角度来看，房地产领域的杠杆作用是必要的。

净资产收益率( roe )是衡量企业运用自有资本效率的重要财务指标，表现了自有资本获得净利润的能力。 指标值越高，表示投资带来的收益越高。 根据拆解方法，roe取决于净利率、总资产周转率、权益乘数(资产负债率越高，权益乘数越大)，提高roe需要从净利率、总资产周转率、资产负债率三个角度进行。

在房地产领域的黄金时代，领域投资和销售都在迅速增长，房子卖不出去。 房企为了维持高roe，大多选择“高杠杆、高转速”的模式。 事实表明，这种方式也非常有效。 数据显示，2006年至2009年，房地产上市公司盈利能力大幅提高，roe从不到4%上升到12%，此后房地产企业roe继续稳定在这个高水平。

但是，高杠杆是一把“双刃剑”，面对较大的市场波动，高杠杆常常意味着高风险，这也是近年来资本市场远远低于房企市场平均市盈率估值的原因之一。 经验表明，房地产是周期之母，日本房地产泡沫遥远，近期有美国次贷危机，这些源头来自房地产领域的危机最终爆发了全面的金融危机。 近年来，随着我国城市化率的上升，房地产领域增速不断下降，在楼市调控政策下，小城市房价回调、高杠杆率带来的系统性风险逐渐显现，因现金流问题倒闭的房企开始增多。

据贝壳研究院统计，2019-2019两年房企债务规模翻一番，年债务规模约9154亿元，比去年同期增长28.7%，2021年到期债务规模达到12448亿元，比去年同期增长36%，历史性突破万亿元大关。 无论是执行“不炒房”的要求还是防范金融风险，在房地产领域动用杠杆已成定局。

那么，在杠杆下降、周转率维持合理水平后，是否相当于对房企判处“死刑”？ 显然不是。

在地产的“晚时代”，净利率成为更重要的指标。 为了维持高收益性，住宅企业必须打破“路径依赖”，变革升级，改变过去粗放的经营模式，造福管理，造福创新。 过去一年，头部房企万科一直强调一个理念:房地产经历了土地红利、金融红利，目前进入管理红利阶段。 要管理红利，万科认为创造价值、确立竞争特征、长时间主义、科技赋能、精细运营五点很重要。 提高效率，降低价值成本，提高净利率，管理红利能应对“晚时代”房企的快速发展问题。

据悉，去杠杆，对房企来说，是一块好的“试金石”，也是优质快速发展的必由之路。 毕竟，房地产市场体量巨大，除新房销售外，存量市场住房租赁、城市更新、房地产服务等都是万亿级市场，且领域仍有很多痛点。 对住宅企业来说，“晚时代”的房地产领域仍然有广阔的天地，很有价值。 如果能真正处理这个时代的痛点，终究会得到市场的认同。 例如，仅设立了两年多的贝壳，就利用数字技术提高了二手房的交易效率，因此美股上市后市值很快就超过了万科和保利的总和。

当然，更重要的是，在转变快速发展模式的阵痛期，房企必须努力管理债务风险、提高资产质量、改善资产负债表。 最终，前提是活下去。 (作者:王辰辰)

(作者:王辰辰)